Mehrheiten in der WEG: Welche Mehrheit wann gilt
Welche Mehrheit braucht ein WEG-Beschluss? Diese Seite erklärt den Regelfall der Stimmenmehrheit, Sonderregeln sowie Besonderheiten bei Kosten und baulichen Veränderungen.
Kurz gesagt
Es gibt nicht die eine WEG-Mehrheit für alle Fälle.
Rechtsgrundlagen
WEG §§ 16, 21, 23 und 25
Wichtig
Mehrheitsanforderungen hängen vom Thema ab
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Im Alltag ist oft von der "einfachen Mehrheit" die Rede. Für das Wohnungseigentumsrecht ist das aber nur der Ausgangspunkt. Welche Mehrheit tatsächlich genügt, hängt vom Beschlussgegenstand ab.
Der gesetzliche Regelfall steht in § 25 WEG. Daneben gibt es Sonderregeln etwa für die virtuelle Versammlung, den Umlaufbeschluss oder bauliche Veränderungen mit Kostenfolgen für alle Eigentümer.
Ausgangspunkt
Der gesetzliche Regelfall ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Absatz 1 WEG.
Aber
Nicht jeder Beschluss folgt dieser Regel. Sondervorschriften und Vereinbarungen können andere Anforderungen setzen.
Besonders wichtig
Bei Kosten- und Baufragen muss oft zusätzlich geprüft werden, wer die Kosten trägt und ob Miteigentumsanteile eine Rolle spielen.
Mehrheit der abgegebenen Stimmen
Nach § 25 Absatz 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Kopfprinzip
Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 25 Absatz 2 WEG eine Stimme. Bei mehreren Mitberechtigten muss das Stimmrecht einheitlich ausgeübt werden.
Vollmacht und Ausschluss
Vollmachten bedürfen der Textform. Außerdem gibt es gesetzliche Fälle, in denen ein Eigentümer wegen Interessenkonflikten nicht stimmberechtigt ist.
Nicht jeder Beschluss folgt dem selben Mehrheitsmodell. Besonders deutlich wird das bei der virtuellen Versammlung und beim Umlaufbeschluss.
Virtuelle Versammlung
Nach § 23 Absatz 1a WEG braucht die Einführung einer rein virtuellen Eigentümerversammlung mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen.
Umlaufbeschluss
Im Umlaufverfahren ist grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform nötig. Für einen einzelnen Gegenstand kann aber eine Mehrheitsentscheidung eröffnet werden.
Vereinbarungen bleiben relevant
Neben dem Gesetz können auch die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung Einfluss darauf haben, wie Mehrheiten in der Praxis zu bestimmen sind.
Bei reinen Kostenfragen und insbesondere bei baulichen Veränderungen reicht es nicht, nur auf § 25 WEG zu schauen. Dann kommen häufig zusätzlich § 16 WEG zur Kostenverteilung und § 21 WEG zu Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen ins Spiel.
Deshalb kann ein Beschluss zwar mit Stimmenmehrheit gefasst werden, die Frage, wer die Kosten zu tragen hat, aber einer eigenständigen gesetzlichen Logik folgen.
Allgemeine Kosten der Gemeinschaft
Nach § 16 Absatz 2 WEG trägt grundsätzlich jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils. Für einzelne Kostenarten kann eine abweichende Verteilung beschlossen werden.
Bauliche Veränderungen
Für bauliche Veränderungen gilt § 21 WEG. Wenn alle Eigentümer die Kosten tragen sollen, verlangt das Gesetz in bestimmten Fällen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Kosten nur für Zustimmende
Greifen die gesetzlichen Voraussetzungen des § 21 Absatz 1 oder 2 WEG nicht, tragen die Kosten baulicher Veränderungen grundsätzlich nur die Eigentümer, die sie beschlossen haben.
Mehr zur Sonderumlage in der WEG
Wenn Mehrheiten mit Kostenfragen zusammenhängen, ist oft auch die Sonderumlage ein wichtiger Folgeschritt. Diese Themenseite vertieft die Einordnung.
Wenn unklar ist, welche Mehrheit gilt, helfen in der Praxis meist drei Leitfragen. Sie ersetzen keine juristische Prüfung, strukturieren aber die erste Einordnung deutlich besser als die pauschale Frage nach der "einfachen Mehrheit".
1. Was genau wird beschlossen?
Erst der Beschlussgegenstand entscheidet, welche Mehrheitsregel überhaupt einschlägig sein kann.
2. Wer soll die Kosten tragen?
Bei Maßnahmen mit Kostenfolgen reicht der Blick auf die Stimmenmehrheit oft nicht aus. Dann müssen zusätzlich die Kostenregeln geprüft werden.
3. Gibt es Sonderregeln der Gemeinschaft?
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können für die praktische Einordnung der Mehrheit relevant bleiben.
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